土地徵收最讓人詬病的就是地價補償費偏低,有鑑於此,內政部逐步訂頒「不動產估價師法」、「不動產估價技術規則」。在估價專業人員及規範漸趨完備,及回應社會各界要求,於101年1月4日修正土地徵收條例時,將其中第30條:「被徵收之土地,應按照徵收當期之公告土地現值,補償其地價。」修正為:「……應按照徵收當期之市價補償其地價。」自此用地取得不論協議價購或申辦徵收,都是按市價補償,與實施多年的公告土地現值制度正式脫鉤,終結兩者糾纏,是用地取得的一個重大里程碑。
協議市價與徵收市價雖然協議價購或申辦徵收,都是以市價補償,但是兩種市價之查估及價格決定程序不同而有差異:
(1)協議市價之估價協議市價是指市場正常交易價格,因市價估價涉及不動產估價專業,因此,高速公路工程用地協議市價的估定,都委託專業不動產估價師依據「不動產估價技術規則」等規定辦理;為求周全完善,於收到估價報告書後,將邀請專家學者進行審查修正後,方陳報核定做為協議價購之市價,應具有相當公信力。
(2)徵收市價之估價依據土地徵收條例及相關規定,徵收補償市價之調查估計程序、方法及應遵行事項,由中央主管機關定之。內政部乃訂定「土地徵收補償市價查估辦法」(簡稱查估辦法)。依查估辦法第3條規定:「不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者,應依本辦法辦理。」是以,與依「不動產估價技術規則」估定之協議市價立足點不同;另外,徵收市價之估價成果尚須提送地價評議委員會評定後,始能提供需地機關做為後續申請徵收之依據,兩者作業程序亦不相同。
改進協議價購機制由於協議市價與徵收市價基本上可說是兩種市價,為顧及地主的權益,高速公路工程取得所需用地,只要是同意協議價購者,爾後徵收市價若高於協議市價時,其差額均以獎勵金方式補足。此配套措施在召開 「協議價購或以其他方式取得協議會」時,除以簡報詳予說明外,並明訂於協議價購契約書草案内。
研擬安置計畫配合土地徵收條例規定,針對社會上經濟較為弱勢的低收入戶或中低收入戶人口,研擬安置計畫以為因應措施。
延續獎勵救濟方案精隨工程用地上的非合法地上物,是所有人投入人力、物力而產生,基於查估當時仍然存在,如果未能給予適當的救濟,勢必造成所有人實際損失而引起民怨及抗爭,加深疏導拆遷的困難。因此,為兼顧民眾權益與工程施工,除延用獎勵專案之精神及規定,再依情際情況增列項目,研訂獎勵救濟方案,更具合理可行。
因地制宜,研擬配套措施因應地方政府轄區的特殊狀況,就已有之案例,研擬當地適用的救濟措施,如國道7號工程民眾提出陳述意見,經初步研擬確能保障民眾權益,乃經援引比照並提請溝通平台-「都市計畫變更及用地取得」分組會議,與高雄市政府相關單位討論,會議決議參酌高雄市政府辦理大林蒲遷村作業擬訂之「大林蒲遷村安置計畫書(草案)」農產物收入損失特別津貼內容,及高雄市其他的救濟金案例,研擬「農產物收入損失特別津貼」等項個案救濟措施,貼近實際情形。
協議價購契約書草案-差額獎勵金條款
協議價購會議簡報-差額獎勵金條款
從召開各次公聽會、公展說明會、協議價購會議中,除於會中詳細說明用地取得作業程序及相關補償標準外,並在會場張貼各項配套措施規定,及設立諮詢專區,讓民眾得以即時了解所需資訊。倘若仍有不清楚部分,則以個案方式由在場工作人員詳細說明,務必使民眾清楚了解,減少誤會。
配合民眾的陳述意見或各級民意代表需要,適時配合辦理現地會勘或召開協調會,並以圖籍相關資料向民眾說明對其所提意見的因應方式,使民眾體會高速公路工程的誠意。
協商地方政府成立溝通平台,若民眾所提意見或權利項目涉及地方政府權責時,如國道7號工程,民眾所提對弱勢戶社福資格3年內不變、提供社會住宅安置拆遷戶等措施,均能及時提請溝通平台與相關主管機關研商,提供民眾較佳的解決方案。
優先採設定區分地上權方式辦理—高速公路工程設施為永久使用,因工程施工及整體管理維護需要,是以取得所有權為原則。但地主為保留所有建築物等原因提出申請設定區分地上權時,經工程技術評估可行者,即可協議設定。另若於高架路段,則於規劃設計階段先行評估橋下建築物可否設定區分地上權,並於公聽會等項會議中向民眾說明,再由民眾依其需要自行選擇,兼顧民眾財產權益及工程的推動。
高架路段設定區分地上權空間範圍示意圖
異議案件會勘
國道 1 號增設中豐交流道南入匝道 實地拜訪土地所有權人進行協議
國道 1 號增設中豐交流道南入匝道 實地拜訪土地所有權人進行協議
公聽會現場向民眾解說工程概況
公聽會現場設置諮詢區
高速公路工程一方面從研擬平衡公、私益的配套措施、改善用地取得進行方式、以同理心加強溝通說明,貼近實情。另一方面著重協議價購,避免以公權力徵收土地,引發民眾抗爭。近年來,高速公路工程辦理用地取得,從增設大雅系統交流道、國1汐止交流道增設南入匝道、國3銜接台66線增設系統交流道、國1增設中豐交流道南入匝道、國1增設北外環交流道及國1增設岡山第二交流道等,達成協議價購之土地,均達九成以上,甚至九成五以上,足資證明高速公路工程用地取已漸獲地主的認同。
綜合未能達成協議價購的原因,多半係未能辦竣繼承登記及設定他項權利(如抵押權等)未能塗銷者,尤其是繼承登記,若未能即時申辦,拖延過久,就有無法完成繼承登記之風險,實屬可惜。
國道1號增設岡山第二交流道協議價購說明會民眾踴用參加
國道1號臺南路段增設北外環交流道協議價購說明會民眾仔細聆聽
高速公路工程辦理用地取得作業,會在既有的法令規範與實務經驗中,持續傾聽民意及並及時回應,保持心態上的彈性,由執行中蘊釀改善的契機,適時傳達地政主管機關。我們相信只有這樣才能與民意並肩而行,跟著時代齒輪大步向前。
水上新營路段
烏溪1號橋
河曲高架橋
國道3號屏東路段斜張橋